Starters maken meer kans bij nieuwbouw dan bij bestaande bouw

De woningmarkt is vooral in grootstedelijke gebieden oververhit, zo niet overspannen. Vooral voor starters wordt de situatie steeds lastiger.

Door drie factoren worden de prijzen sterk opgedreven:
1.    Op de startersmarkt is de vraag het hoogste en het aanbod het laagst
2.    Beleggers beheersen de woningmarkt (artikel)
3.    Overbieden is de regel, daardoor moeten starters steeds meer eigen geld meenemen (huizenmarkt onderzoek 2018).

En omdat starters vaak een beperkt budget hebben wordt met name de bestaande woningmarkt voor starters langzamerhand onbereikbaar.

Daarentegen worden nieuwbouwwoningen bijna altijd tegen een vooraf vastgestelde prijs verkocht, er wordt meestal niet overboden en er zijn geen kosten koper.

Daarnaast heb je bij de aankoopfinanciering van nieuwbouw vaak veel minder eigen geld nodig dan bij bestaande bouw. Dit zie je straks in ons voorbeeld.

Hoeveel eigen geld heb je nodig als je een bestaand 2 of 3 kamer appartement koopt?
Het eigen geld dat je nodig hebt hangt ten eerste af van de hypotheek die je maximaal kunt krijgen. 

De hypotheekbank kijkt naar twee dingen:

  1. De hoogte en de stabiliteit van je inkomen
  2. De marktwaarde van de woning die je koopt

Ten tweede hangt je eigen geld op dit moment steeds meer af van de mate waarin je moet overbieden. Doordat je de concurrentie voor wilt blijven, is het goed mogelijk dat je boven de marktwaarde koopt. Omdat de hypotheekbank tot maximaal 100% van de marktwaardefinanciert, moet je het meerdere dan uit eigen middelen betalen. 

Voorbeeld 1 – bestaande appartement kopen:
€ 150.000 – Koopsom
€ 4.500 – Kosten koper*                       
€ 5.500 – Financieringskosten** 
€ 160.000 – Totale Financieringsbehoefte 

€ 140.000 – Getaxeerde marktwaarde = maximale hypotheek 
€ 20.000 – Eigen geld, waarvan € 10.000 voor het overbieden    

*    2% overdrachtsbelasting, kosten aankoopmakelaar, leveringsakte notaris, bouwkundige keuring
**   taxatiekosten, kosten Nationale Hypotheek Garantie, advies- en bemiddelingskosten,  hypotheekakte notaris

Had je niet hoeven overbieden, dan had je in dit voorbeeld ‘maar’ €10.000 eigen geld nodig gehad. Overbieden is voor starters meestal geen optie. Want als €10.000 voor de bijkomende kosten al een flinke aderlating is, dan gaat  €20.000 gewoon niet lukken. 

Zo is de woningmarkt voor starters nu langzamerhand onbereikbaar. Dat geldt met name voor bestaande bouw, maar hoe zit het nu met nieuwbouw?

Hoeveel eigen geld heb je nodig als je een vergelijkbare nieuwbouwwoning koopt?
Bij nieuwbouw is het niet anders dan bij bestaande bouw. De hypotheekbank kijkt ook hier naar je inkomen en naar de marktwaarde van de woning.

Maar de marktwaarde is hoger dan de bouwkosten en dus ook je maximale hypotheek.
En je kunt bij de meeste banken tot 106 % marktwaarde lenen, als je het meerdere boven de 100% aan energiebesparende maatregelen besteedt. 

Dat meerdere mag je bovendien bij je maximale hypotheek op inkomen optellen, tot € 9.000 en zelfs tot € 25.000 als je nieuwbouwwoning energieneutraal is (nul-op-de-meter: lees de details in dit artikel). Daardoor heb je minder eigen geld nodig dan bij bestaande bouw.

Voorbeeld 2 – nieuwbouwwoning kopen (bij dezelfde koopsom als in voorbeeld 1):
€ 150.000 – Koopsom 
€ 25.000 – Nul-op-de-meter meerwerk 
€ 0 – Kosten koper                                        
€ 13.000 – Financieringskosten* 
€ 188.000 – Totale Financieringsbehoefte 

€ 182.000 – Getaxeerde marktwaarde = maximale hypotheek** 
€ 6.000 – Eigen geld                            

* taxatiekosten, renteverlies tijdens de bouw, kosten Nationale Hypotheek Garantie, advies- en bemiddelingskosten, hypotheekakte notaris
** koopsom + meerwerk + renteverlies tijdens de bouw


In dit voorbeeld is de koopsom van €150.000 niet overboden. Trouwens, overbieden bij nieuwbouw kom tot nu toe nog niet veel voor. Nieuwbouwwoningen worden bijna altijd tegen een vooraf vastgestelde prijs verkocht, zonder kosten koper.

Je ziet dat je in de aankoopfinanciering veel minder eigen geld nodig hebt dan bij bestaande bouw. 

En nogmaals: het nul-op-de-meter budget van € 25.000 tellen de meeste banken op bij de maximale hypotheek op inkomen, dus in dit voorbeeld hoef je op inkomen maar € 163.000 te kunnen lenen. Dat lukt al bij een inkomen van € 33.000 bruto per jaar (loondienst, vast dienstverband).

Waarom is nieuwbouw nog meer aantrekkelijk?
Nieuwbouw kopen is aantrekkelijk om een paar voor de hand liggende redenen:

 

Hier is een actueel nieuwbouwproject als voorbeeld:
Smart Villa in Almere Oosterwold
: uit hardhout opgetrokken, vrijstaande woningen met een bruto vloeroppervlak van ca. 30 m² tot 60 m². Zeer geschikt voor starters, ook door de prijsstelling van €105.000 tot €190.000 vrij op naam.

Dacht je dat je als starter alleen een appartement kunt kopen? Dit project gaat over vrijstaande woningen!

Wat zijn de valkuilen bij nieuwbouw?
Nieuwbouw kost wel meer tijd, je moet rekenen op 6 tot 18 maanden voor je woning opgeleverd wordt. In die tijd kan er van alles gebeuren… je kunt misschien je baan verliezen… en er liggen ook andere risico’s op de loer.

TIP: Als je 6 tot soms wel 18 maanden moet wachten, wil je wel goed voorbereid zijn. Bespreek de mogelijke risico’s met je financieel adviseur en wat je ertegen kunt doen. Als je hypotheekadviseur werkt met het HypotheekGarantieCertificaat® heeft hij voor de meest voorkomende situaties wel een oplossing.

Meer weten?
Maak een afspraak en kijk samen met mij naar de beste hypotheek voor jouw nieuwbouwwoning.
En zoals altijd bij Savass Financiële Dienstverlening: een oriënterend gesprek is vrijblijvend en kost je niets.

Gerelateerde artikelen?
In de huidie woningmarkt moet je overbieden
Ontbindende voorwaarden
Aflossingsvrije hypotheek
Hypotheekadvies, wat houdt het eigenlijk in?
Hypotheek oversluiten en besparen

Lees ook: