Hypotheekrente verlagen tijdens de looptijd zonder over te stappen naar een andere geldverstrekker?

Een redelijk onbekende manier om je hypotheeklasten te verlagen is door te kiezen voor een geldverstrekker met een gunstige looptijdrente. Looptijdrente is de totale rente die je over de hele looptijd betaalt. Hoe sneller de risico-opslag bij aflossen daalt, hoe gunstiger de looptijdrente is ten opzichte van de aanvangsrente.

  1. Wat is looptijdrente?
  2. Aanspraak maken op rentekorting
  3. Hoe kies je voor de bank met de laagste 20 of 30 jaars looptijdrente?

What’s in it for me? 
Als je over de hele looptijd van je hypotheek de laagste rente wilt, zonder over te stappen naar een andere geldverstrekker, kijk dan naar de looptijdrente. Je hypotheek aanpassen gedurende de looptijd kan je duizenden euro’s besparen en bij steeds meer geldverstrekkers is de risico-afslag automatisch ingeregeld, zonder dat je ernaar hoeft te vragen.

1. Wat is looptijd rente?
Looptijdrente is de rente die je betaalt over de gehele looptijd van je hypotheek. Naarmate je meer hebt afgelost, valt je hypotheekschuld in een lagere risicoklasse. Ook stijgt je woningwaarde tijdens de looptijd van je hypotheek.

De woningmarkt stijgt onverminderd door en je woning is over een paar jaar waarschijnlijk meer waard dan je denkt. Ook daardoor kan je hypotheek sneller in een lagere risicoklasse vallen. En een lagere risicoklasse betekent een lagere rente-opslag.

De bank bepaalt jouw risicoklasse, door je resterende hypotheekschuld te delen op de getaxeerde marktwaarde van je woning bij het afsluiten van je hypotheek. Dit wordt de schuld-marktwaarde verhouding genoemd. En je schuld-marktwaarde verhouding valt vervolgens in één van de risicoklassen die jouw bank hanteert.

Bij afsluiten van je hypotheek berekent de bank een aanvangsrente, waarbij de schuld-marktwaarde verhouding, ofwel je risicoklasse, de hoogte van je hypotheekrente bepaalt. Hoe hoger je risicoklasse, hoe hoger je rente.

Maar waarom zou je diezelfde rente gedurende 30 jaar moeten betalen?

Want zolang je aflost daalt je risicoklasse en kan de bank op gezette tijden de rente dus verlagen. Wil je weten welke bank je de laagste rente geeft? Vergelijk banken dan niet alleen op aanvangsrente, maar juist ook op looptijdrente. Vooral als je een lange renteperiode kiest, 15, 20 of 30 jaar.

2. Hoe kun je aanspraak maken op rentekorting?
Zoals gezegd, banken hanteren risicoklassen, ingedeeld naar schuld- marktwaarde verhouding. Daarbij is Nationale Hypotheek Garantie een aparte risicoklasse,  te weten de allerlaagste.

Risicoklassen lopen van Nationale Hypotheek garantie (NHG) tot 100 % marktwaarde, maar zijn niet bij elke bank hetzelfde. Er zijn grote verschillen: sommige banken kennen maar liefst twaalf risicoklassen, steeds 5 % oplopend vanaf NHG naar 100 % schuld-marktwaarde verhouding. Andere banken hebben er maar drie of vier.

Een bank met veel risicoklassen geeft je sneller korting.
Het verlagen van je hypotheekrente vanwege een lagere risicoklasse doen sommige banken pro actief en automatisch, bij andere banken moet je ernaar vragen. Gaat het niet automatisch, dan rekent de bank waarschijnlijk ook administratiekosten.

Wil je niet alleen je aflossingen, maar ook de waardestijging van je woning mee laten tellen, dan moet je de actuele waarde van je woning aantonen, met een taxatierapport  of  – als die hoog genoeg is – een WOZ beschikking.

Blijkt uit je taxatierapport of je WOZ beschikking dat jouw hypotheek in een lagere risicoklasse valt, dan kun je via je hypotheekadviseur aanspraak maken op rentekorting. Daarbij kijkt de bank terug naar de rentestand op het moment van afsluiten, niet naar de actuele hypotheekrente.

Zit jouw hypotheek nog net boven de eerst lagere risicoklasse?

Dan kun je overwegen een extra aflossing te doen om alsnog je risicoklasse te verlagen en de rentekorting van de bank te krijgen.
Misschien heb je die aflossing wel weer snel terugverdiend.

  • Wat is jouw risicoklasse?
  • Hoeveel kun je besparen op je rente?

3. Hoe kies je voor de bank met de laagste 20 of 30 jaars rente?
Kies je een lange rente, kijk dan niet alleen naar de aanvangsrente, maar ook naar het aantal risicoklassen dat je bank hanteert. Want krijg je een lage aanvangsrente bij een bank met weinig risicoklassen, dan kun je op langere termijn toch goedkoper uit zijn bij een bank met een iets hogere rente en meer risicoklassen.

Je totale rentekosten tijdens de looptijd zijn immers lager, hoe sneller je korting krijgt.

De looptijdrente van je hypotheek geeft de totale rentekosten over de hele looptijd weer, uitgedrukt in een percentage per jaar. Hierin zijn alle kortingen en de snelheid waarmee je korting krijgt verwerkt.

Omdat de looptijdrente bij lange renteperiodes flink lager kan zijn dan de aanvangsrente, is een lage looptijdrente een extra argument om voor een lange rente te kiezen. En als je dat doet vergelijk je banken op de juiste manier: niet meer op aanvangsrente maar op de lagere looptijdrente.

Hypotheekvorm bepaalt het voordeel van de looptijdrente
Het verlagen van de hypotheekrente speelt met name bij een lineaire hypotheek en een annuïtaire hypotheek. Bij een aflossingsvrije hypotheek bereken je de looptijdrente alleen bij een extra vrijwillige aflossing, anders zal er geen sprake zijn van (automatische) risicoklassedaling.

Dit geldt meestal ook voor hypotheken met Nationale Hypotheekgarantie (NHG) omdat deze hypotheken al in de laagste risicoklasse vallen (een enkele geldverstrekker hanteert twee risicoklassen bij hypotheken met NHG).

Wil je ook in aanmerking komen voor een lagere rente?
Maak een afspraak en kijk samen met mij naar jouw hypotheekmogelijkheden. En zoals altijd bij Savass Financiële Dienstverlening: een oriënterend gesprek is vrijblijvend en kost je niets.

Gerelateerde artikelen?
Drie manieren om je bestaande hypotheekrente te verlagen
Hypotheekrente 30 jaar vast zetten verstandig?
Aflossingsvrije hypotheek
Een doorstromer hypotheek
Hypotheekadvies, wat houdt het eigenlijk in?

Lees ook: