Wil je extra inkomen genereren en waardevast beleggen? Koop dan een woning als belegging en verhuur die. Maar let op, er zijn wel voorwaarden. 
Wil je een woning kopen om te verhuren, dan loop je tegen de nodige beperkingen aan. Bij een reguliere hypotheek voor eigen bewoning geldt namelijk, dat je je woning niet mag verhuren, tenzij met toestemming van de bank. In praktijk krijg je die toestemming alleen als je tijdelijk verhuurt, via de Leegstandswet, zodat jouw huurders geen aanspraak kunnen maken op huurbescherming en bij opzegging van de huur dus zullen moeten verhuizen. Wil je permanent verhuren, dan is er een alternatief: een zogenoemde “Verhuurhypotheek ( buy-to-let)”. 

Kenmerken en voorwaarden verhuurhypotheek

• Maximale lening op onderpand is 80% van de getaxeerde woningwaarde in verhuurde staat
• De waarde in verhuurde staat kan lager uitvallen dan bij eigen bewoning
• De hypotheek > 60% van de getaxeerdewaarde van een verhuurdpand moet binnen 10 jaar lineair worden afgelost
• De financieringskostenen de hypotheekrente zijn hoger dan bij een hypotheek voor eigen bewoning
• Je hebt geen recht op hypotheekrenteaftrek in box 1
• Het verhuurde pand en de verhuurhypotheek vallen fiscaal in box 3 en de huurinkomsten geef je fiscaal niet op
• Geen toetsing op inkomen uit loondienst of onderneming

Meer eigen geld nodig dan bij aankoop voor eigen bewoning
Stel, je koopt een kluswoning, om deze goed op te knappen en langdurig te verhuren. Een kluswoning kun je vaak scherp aankopen, vooral als hij al meer dan 6 maanden te koop staat. In dit voorbeeld koop je aan tegen €200.000 en komt de taxatiewaarde vrij van huur en gebruik op €210.000. Je gaat verbouwen, en om een hedendaagse keuken en badkamer te realiseren heb je €20.000 nodig. Verder moet je algemeen opknapwerk laten doen, schilderen, nieuw laminaat, andere stopcontacten, nieuwe bedrading. 
Je budget komt in totaal op €30.000. Jouw taxateur waardeert je woning dan na alle verbeteringen waarschijnlijk op €230.000 vrij van huur en gebruik. De waarde in verhuurde staat komt dan op €210.000.

Je maximale hypotheek is in dat geval €168.000 (80% waarde verhuurde staat), je eigen geld komt dus op €32.000 voor de aankoop en €30.000 voor de verbouwing, samen €62.000. Daarnaast zijn de bijkomende kosten ook hoger dan bij hypotheken voor eigen bewoning. In dit voorbeeld komt je eigen geld in totaal op ca. €70.000.

Heb je een woning met overwaarde, dan kun je een deel van dit geld via een tweede hypotheek vaak op een aantrekkelijke manier vrij maken.

Jouw adviseur kan je hypotheek in plaats daarvan ook herzien en oversluiten, als de kosten – o.a. boeterente – tegen de baten opwegen. Er is vaak meer mogelijk dan je denkt. En het goede nieuws bij Savass Financiële Dienstverlening is, dat je dit vrijblijvend kunt laten onderzoeken. Wat let je?

Rekenvoorbeeld geld verdienen met een kluswoning
Je maandlast komt bij een verhuurhypotheek van €168.000 op €987 per maand. Kun je een huur vragen van €1.500 per maand, dan is je cashflow dus €513 per maand. Het direct rendement op je investering is dan bruto 9,9%. Heb je €70.000 vanuit je overwaarde eigen woning aflossingsvrij gefinancierd, bijvoorbeeld 20 jaar vast tegen 3%, dan komt je direct rendement op investering netto op 5,8%.

Het enige risico op dit rendement is, dat de huur niet wordt betaald en je de huurders er niet uit krijgt. Daarom maak je gebruik van een verhuurmakelaar, die potentiële huurders screent en het aanspreekpunt is voor klein en groot onderhoud aan de woning. De makelaar rekent doorgaans 1 maand huur excl. BTW per jaar, daardoor komt het netto rendement op 5,3%. Onderhoud is bij een pas verbouwde woning de eerste jaren niet aan de orde.

Een goed opgeknapte woning in die prijsklasse is overigens binnen de expat community voor meer dan €1.500 per maand te verhuren. Je kunt ook denken aan €1.800 tot €2.000 per maand. Je netto rendement incl. makelaarskosten kun je dus wellicht optrekken naar zo’n 7% per jaar. En daar komt op lange termijn de waardestijging van de woning nog bij.

Meer weten?
Wil je weten of je een verhuurhypotheek kunt afsluiten? Of hoe je een verhuurwoning (kluswoning) gunstig kunt kopen? Ik wil je hier graag in begeleiden. Neem gerust contact met mij op om dit een keer bij een kop koffie door te spreken. Want zoals altijd bij Savass Financiële Dienstverlening: zo’n gesprek is kosteloos, vrijblijvend en verplicht je tot niets.

Gerelateerde artikelen
Een kluswoning kopen – bekijk het actuele aanbod
Een kluswoning kopen en efficiënt verbouwen? Zo doe je dat!
Top 10 Websites met actueel woningaanbod
Wat gaat de huizenmarkt doen in 2019 en wat kan ik ermee?
Hypotheekrente 30 jaar vast zetten verstandig?