Een kluswoning kopen en efficiënt verbouwen? Zo doe je dat!

Koop je een kluswoning? Kijk dan goed naar je verbouwkosten en koop zo laag mogelijk aan
Wie een huis wil kopen, heeft steeds minder keus. Vooral betaalbare starterswoningen zijn schaars. Een kluswoning kopen is sneller haalbaar, je verbouwt je woning helemaal op maat en je kunt er flink wat winst op maken. Maar weet waar je aan begint, het kan soms een langdurige klus zijn. Hieronder enkele punten waar je goed op moet letten:

  1. Voor- en nadelen
  2. Bouwkundig rapport
  3. Duidelijke begroting
  4. Onvoorziene kosten
  5. Vergunningplicht
  6. Uitbesteden of zelf doen
  7. Winst maken
  8. Rekenvoorbeeld van waardevermeerdering 
  9. Taxatierapport
  10. Opknappen en doorverkopen

1. Voor- als nadelen kluswoning
Een groot voordeel van een kluswoning is dat je alles volledig naar je eigen hand kunt zetten. Misschien droom jij wel van een inloopkast bij de slaapkamer, of van een badkamer met ligbad en regendouche. Het kan allemaal. Heb jij duidelijke ideeën over de indeling van je huis, dan is een kluswoning dus ideaal. Als je het meteen grondig aanpakt, kun je van je kluswoning jouw perfecte droomhuis maken. Je keuken en je badkamer zijn straks helemaal anno 2019. En heb je twee rechterhanden? Dan doe je zoveel mogelijk zelf en alles lekker in je eigen tijd. 

Een nadeel kan zijn, dat het vooraf lastig in te schatten is hoeveel tijd en geld je aan je nieuwe droomwoning kwijt bent. Heb je er wel voldoende tijd voor? Onderschat niet hoe lang het duurt voor je kluswoning een beetje prettig bewoonbaar is. Als je fulltime werkt, kun je alleen in de avonden en weekenden klussen. En op vrije dagen als Tweede Paasdag. Dan heb je eigenlijk geen tijd meer voor andere dingen die je graag doet in je vrije tijd. Heb je dat ervoor over? En wat als je kinderen hebt? Je haalt je met een flinke renovatieklus heel wat op je hals. Maar als je je goed voorbereidt, kom je en heel eind en hoef je niet voor onverwachte tegenvallers komen te staan. Ik heb een paar goede tips voor je. 


2. Laat een bouwkundig rapport opstellen
Vraag in ieder geval altijd een bouwkundige keuring aan voor je begint met klussen. Zo krijg je een goed beeld van alles wat je moet aanpakken. 

Een bouwkundig rapport kost €349 en is binnen een paar dagen klaar. De bouwkundig ingenieur controleert de bouwkundige staat van de woning en berekent welke kosten er gemaakt moeten worden. In een bouwkundig rapport staan de zichtbare en (voor jou) onzichtbare gebreken van je kluswoning. Daarbij kunnen ook zaken aan het licht komen die jij niet altijd zelf kunt verhelpen. Bijvoorbeeld problemen met de fundering. Er staat in, welk (achterstallig) onderhoud je binnenkort moet doen en ook zaken die over vijf jaar aan de beurt komen. Zo’n rapport overziet dus niet alleen al het werk dat je moet doen, maar ook wat dat bij benadering gaat kosten, op korte en op langere termijn. 


3. Stel een duidelijke begroting op
Bezint er gij begint. Zet aan de hand van het bouwkundig rapport duidelijk op een rij wat er moet gebeuren en kijk nog eens goed naar de kosten die erin staan. Je kunt ook een aannemer vragen naar het bouwkundig rapport te kijken en een vrijblijvende offerte te maken. Dan weet je zeker, dat je niets over het hoofd ziet. En als je handig bent, kun je ook met de aannemer bespreken dat je een aantal dingen zelf wilt doen, om de kosten zo laag mogelijk te houden. 

4. Houd rekening met onvoorziene kosten
Ondanks het bouwkundig rapport en de offerte van de aannemer kunnen zaken duurder uitvallen. Je kunt tijdens het klussen nu eenmaal dingen tegenkomen die ook je aannemer niet kon voorzien. Houd rekening met 10% tot 15% extra kosten. 

5. Check je vergunningplicht als je het aanzicht van je woning wilt veranderen
Wil je niet alleen in de woning zelf aan de slag, maar ook je woonoppervlakte uitbreiden met een dakkapel of aanbouw? Of wil je de garagedeur vervangen door een pui met raampartijen, omdat je er een extra kamer van maakt? Check in dat geval of het past in het bestemmingsplan van de gemeente. Een vergunning kan nodig zijn. Een dakkapel bijvoorbeeld is onder voorwaarden vergunning vrij aan de tuinzijde, maar niet aan de straatzijde. Een pui met glas in plaats van een garagedeur is meestal niet vergunning vrij.

6. Uitbesteden of zelf doen?
Enthousiast beginnen is één, maar volhouden is twee. Vooral als het langer duurt dan je had gedacht, omdat bijvoorbeeld blijkt dat je nog leidingen moet vervangen. Je zult niet de eerste zijn die enthousiast zelf begint aan de klus maar langzamerhand gefrustreerd raakt. 

Daarom is het goed om vooraf met een aannemer te overleggen en  tijdens het klussen een (extra) beroep op zo iemand te kunnen doen. Spreek van tevoren goed door, welk werk je zelf kunt doen wat je moet uitbesteden aan een professional. Er zijn veel kleine maar gekwalificeerde bedrijven en/of ZZP’ers die je hierbij kunnen helpen. Als je wilt kunnen we je enkele professionals aanbevelen.

7. Winst maken op een kluswoning 
Na de transformatie tot droomwoning is je kluswoning natuurlijk veel meer waard. Dit zijn de punten die je woningwaarde vermeerderen:

  1. Wooncomfort gaat omhoog
  2. Moderne uitstraling
  3. Nieuwe materialen als keuken etc.
  4. Energiebesparende maatregelen
  5. Evt. extra m² na uitbouw of dakkapel.

8. Hierbij een rekenvoorbeeld van waardevermeerdering

9. Taxatierapport voor en na renovatie altijd verplicht
Een taxatierapport is altijd verplicht voor de aanvraag van jouw hypotheek, of het nu gaat om een kluswoning of een instapklare woning. Bij een kluswoning neemt de taxateur twee waarden op in zijn rapport: 

  • Marktwaarde voor renovatie
  • Marktwaarde na renovatie

De taxateur bepaalt de marktwaarde na renovatie aan de hand van jouw gespecificeerde verbouwingsspecificatie, liefst onderbouwd met een aannemersofferte. De geldverstrekker (bank, verzekeraar) stelt de maximale hypotheek op 100% van de marktwaarde na de renovatie en houdt het verschil tussen beide waarden voor je in een bouwdepot (een bouwdepot is een bankrekening waarop je geldverstrekker het renovatiebudget voor je aanhoudt). Facturen en materiaalbonnen kun je heel eenvoudig bij het bouwdepot declareren. Veel banken hebben daar een online omgeving voor. 

10. Kluswoning opknappen en doorverkopen als instapklare woning
Een instapklare woning, waar je nauwelijks iets aan hoeft te doen, is voor de meeste kopers het meest aantrekkelijk. Daarom worden instapklare woningen het snelst verkocht, vaak bij opbod en binnen 2-4 weken, ruim boven de getaxeerde marktwaarde na renovatie. 

Als je handig bent en tegen lage kosten kunt renoveren, kun je een uitgewoonde kluswoning na renovatie heel aantrekkelijk verkopen. Er zijn vooral in stedelijke gebieden grotere en kleinere aannemers die hier flink aan weten te verdienen. 

Daarbij zien we ook kopers die de woning vervolgens professioneel verhuren. Vooral door de hoge afwerking (nieuwe badkamer, nieuwe keuken) kun je een hoge huur vragen. Ook dit kan heel lucratief zijn.

Meer weten over het financieren van kluswoningen en hun verbouwing?
Maak een afspraak en kijk samen met mij naar jouw hypotheekmogelijkheden. En zoals altijd bij Savass Financiële Dienstverlening: een oriënterend gesprek is vrijblijvend en kost je niets.

Gerelateerde artikelen
Wil je je woning verkopen, goed en professioneel?

Een woning of appartement kopen in 2018

Hypotheek oversluiten en besparen

Lees ook: